承办律师：王成玉，专职律师，高级合伙人，物业管理师，业主委员会主任，具有工程管理、证券、会计从业资格。对房地产、物业领域有长期观察，善于从小问题着手，获取案件的核心要害。先后办理上千件物业法律事务案件，对开放商延期交房、业主对房屋质量，以及业主与物管企业纠纷，有比较深入的研究和司法实践经验。
一、基本案情
原告为业主李某，被告为某物业公司，其与建设单位签订了《前期物业服务合同》，被告为原告居住的涉案小区的物业公司，负责对本小区住宅区的房屋、公共设施、环境卫生、居住秩序等事务提供物业服务，按规定收取有关物业费，业主应定期按规定交纳有关物业费，同时双方对各自的职责和权利义务进行了约定。后，被告擅自将小区绿地改建成停车位。经多次协商未果，原告诉至法院，要求被告恢复原状。
被告某物业公司答辩：小区现有车位无法满足正常需求，征询部分业主的意见将部分绿化地改建停车位，收取的部分车位费用于弥补物业费不足部分，请求法院依法驳回原告的诉求。
二、 裁判情况
法院经审理认为，物业服务企业未征得相关业主、业主大会的同意擅自将小区绿地改建为停车位，小区业主、业主委员会可根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释》第14条“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”，依法支持原告的诉讼请求。
三、 律师建议
小区绿地属于小区的共有部分，应区分情况分别处理：
（一）若小区业主大会决定将小区绿地改建成停车位并委托物业服务企业按照相关法律规定办理有关手续具体实施，此种情形下，业主个人若认为业主大会的行为侵害其权益，业主无权直接起诉要求恢复原状，其应当按照《物权法》第78条第2款 “业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”之规定起诉撤销业主大会的决定。本案中被告声称征询了部分业主的意见，因不符合《物权法》78条“（六）改建、重建建筑物及其附属设施；应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。
(二)若物业服务企业未征得相关业主、业主大会的同意擅自将小区绿地改建为停车位，小区业主、业主委员会可向相关行政执法部门投诉，由相关行政部门依法处理。或者根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释》第14条“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。
（三）物业服务企业无权擅自利用小区空地划出车位出租，小区的空地属于小区建筑区划内的共有部分，根据《物业管理条例》第50条的规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。如小区确需利用空地划出车位供业主停车使用，应当在征得相关业主、业主大会同意后，按照规定依法办理有关手续
四、法条链接：
（一）《物权法》第七十六条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
（二）《物权法》第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
三、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释》第14条“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。
